Quelle aide pour la construction d’une maison

Faire construire sa maison c’est la garantie d’avoir un logement qui vous ressemble et qui respecte les dernières normes de confort et de performance énergétique. Pour vous permettre de réaliser votre rêve, l’État, les collectivités territoriales et les organismes d’action sociale ont mis en place des réductions et des aides pour la construction d’une maison.

Les différentes aides pour une construction neuve

Deux types d’aide pour la construction d’une maison existent : des crédits immobiliers à un taux préférentiel et des subventions.

Le PTZ ou prêt à taux 0 %

Le prêt à taux zéro (PTZ) est souscrit auprès d’une banque ayant signé une convention avec l’État. Cette aide pour la construction d’une maison présente deux avantages :

  • c’est un prêt sans intérêt, vous remboursez uniquement le capital ; 
  • vous profitez d’un différé de remboursement, les mensualités commencent cinq, dix ou quinze ans après la signature de l’offre de prêt.

Le PTZ concerne l’achat de votre résidence principale. Mais ce n’est pas la seule condition à remplir pour y accéder. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes. Ce critère ne s’applique pas si vous ou l’un des membres de votre foyer êtes en situation de handicap. Enfin, vous devez respecter ce barème de ressources. 

Nombres d’occupants Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 37 000€ 30 000€ 27 000€ 24 000€
2 personnes 51 800€ 42 000€ 37 800€ 33 600€
3 personnes 62 900€ 51 000€ 45 900€ 40 800€
4 personnes 74 000€ 60 000€ 54 000€ 48 000€
5 personnes 85 100€ 69 000€ 62 100€ 55 200€
6 personnes 96 200€ 78 000€ 70 200€ 62 400€
7 personnes 107 300€ 87 000€ 78 300€ 69 600€
8 personnes et plus 118 400€ 96 000€ 86 400€ 76 800€

Ainsi, une famille de quatre personnes qui veut faire construire un pavillon à Narbonne, en zone B2, doit avoir des ressources inférieures à 54 000 euros. L’administration retient le revenu fiscal de référence de l’année N-2. 

Le prêt à taux zéro ne peut à lui seul financer la totalité de votre achat. Même si vous disposez d’un apport personnel, vous devez souscrire un emprunt en complément. La part du PTZ dans votre plan de financement dépend de la zone où vous vivez. Si vous souhaitez bénéficier de l’aide pour la construction neuve, elle constituera :

  • 40 % du montant de l’opération si le bien se situe en zone A ou B1 ;
  • 20 % du montant de l’opération si le bien se situe en zone B2 ou C

Le Prêt à l’Accession Sociale PAS

Le prêt d’accession sociale (PAS) peut compléter un PTZ. Il peut aussi être contracté seul pour financer tout ou partie de votre acquisition. Seuls les frais de notaire ne rentrent pas dans le PAS. 

Les conditions pour obtenir un PAS sont proches de celles du prêt à taux zéro :

  • faire construire sa résidence principale ; 
  • ne pas dépasser le barème de ressources du PTZ ;

Le PAS est octroyé par les établissements ayant passé une convention avec l’État. Mais, comme pour un emprunt immobilier classique, chaque banque fixe le taux d’intérêt de son choix. Celui-ci ne peut cependant pas excéder les taux plafonds fixés par la loi. Le maximum est de : 

  • 2,75 % pour un prêt à taux fixe ; 
  • 2,30 % lorsque le taux est révisable.

Comme pour un crédit traditionnel, il est conseillé de comparer plusieurs offres afin de trouver celle qui vous convient le mieux. 

Depuis le 1er janvier 2020, le prêt d’accession sociale n’ouvre plus droit aux aides au logement de la CAF. Mais il a d’autres atouts :

  • la durée de remboursement peut aller jusqu’à 35 ans ; 
  • les frais de dossier bancaire sont plafonnés à 500 euros ; 
  • le notaire applique une réduction sur sa rémunération.

Le Prêt Social Location Accession PSLA

Le prêt social location accession (PSLA) est une aide attribuée lorsque vous achetez dans le cadre d’un contrat de location accession.

La location accession (appelée parfois location progressive) fonctionne comme le leasing ou la location avec option d’achat pour une voiture. Pendant la phase de jouissance, vous êtes considéré comme un locataire. Mais au lieu de verser un loyer, vous payez une redevance mensuelle. Celle-ci se compose d’une fraction locative et d’une fraction acquisitive. 

Au terme de la phase de jouissance, vous décidez si vous voulez ou non acquérir le bien. C’est la levée d’option. Si vous voulez devenir propriétaire, vous devez vous acquitter du prix de vente, moins la fraction acquisitive. 

Pour financer le solde, vous pouvez demander à ce que le PSLA, initialement consenti par l’État au bailleur social, vous soit transféré. Vos échéances seront alors plafonnées et elles n’excéderont pas le montant de votre redevance mensuelle. Vous devez occuper les lieux au moins huit mois dans l’année et respecter les plafonds de ressources du PTZ pour que votre dossier soit retenu.

Le Prêt Action Logement PAL

Action Logement, anciennement 1 % patronal ou 1 % logement accorde deux types d’aides pour construire sa maison. Elles s’adressent aux collaborateurs d’une entreprise de plus de dix employés du secteur non agricole ou aux salariés et retraités d’une entreprise agricole cotisant auprès de l’organisme.

  • Le prêt Accession et le prêt AGRI ACCESSION

Ce crédit d’un montant maximum de 40 000 euros est accordé au taux de 0,5 % (hors assurance emprunteur). La durée de remboursement va jusqu’à 25 ans. Le prêt Accession est réservé aux employés du secteur non agricole, le prêt AGRI ACCESSION aux salariés et aux retraités de moins de cinq ans d’une entreprise agricole. 

  • La prime Accession et la Prime AGRI ACCESSION

En plus d’un emprunt à taux préférentiel, Action Logement accorde aux primo-accédants une prime appelée prime Accession pour les actifs du secteur non agricole ou prime AGRI ACCESSION pour ceux du domaine agricole. Il s’agit d’un don, vous n’avez rien à rembourser. Le montant de la subvention pour la construction d’une maison neuve en 2021 était de 10 000 euros.

L’épargne logement PEL et CEL

Si vos revenus dépassent les barèmes de ressources du PTZ, vous vous demandez peut-être quelles aides pour la construction neuve solliciter. 

Le prêt épargne logement est destiné aux titulaires d’un compte épargne logement (CEL) ou d’un plan épargne logement (PEL). Ces deux livrets d’épargne sont accessibles à tous. Pour en ouvrir un, effectuez un premier versement (225 euros pour un PEL, 300 pour un CEL) et abondez votre compte régulièrement. 

Une fois que votre livret a généré suffisamment d’intérêts, vous pouvez prétendre à un prêt épargne logement. Contrairement aux autres crédits, son taux ne dépend pas de la conjoncture ni de votre situation. Il est déterminé d’après la date d’ouverture de votre compte épargne. Au 1er janvier 2022, il est de : 

  • 0,75 % pour un emprunt associé à un CEL ; 
  • 1 % pour un emprunt associé à un PEL.

Les aides des collectivités locales

Afin d’aider leurs habitants à accéder à la propriété, les villes, les départements et les régions ont mis en place des aides financières pour la construction d’une maison. Il peut s’agir d’un prêt à taux zéro, d’une subvention ou d’un crédit à taux préférentiel

Si vous souhaitez acquérir une maison neuve ou un terrain en Occitanie, vous pouvez solliciter une subvention auprès de Nîmes, Carcassonne et Montpellier. Vous faites construire dans l’une des huit communes de l’agglomération du Pays d’Or (Mauguio, Lansargues, Mudaison, Candillargues, Saint-Aunès, Valergues, Palavas-les-Flots et La Grande Motte) ? Vous pouvez prétendre à un prêt à taux zéro. 

N’hésitez pas à contacter les collectivités territoriales afin de connaître l’ensemble des aides disponibles.

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Autres façons de financer la construction de votre maison

Mais les prêts réglementés ne sont pas les seules aides pour la construction de votre maison.

La donation du vivant

Lorsque vous envisagez de faire construire votre logement sur un terrain appartenant à une personne de votre entourage, le propriétaire peut vous le transmettre grâce à une donation de son vivant plutôt que de vous le vendre. La donation doit être formalisée par un acte notarié et respecter certaines règles : 

  • la donation ne doit pas empiéter sur la réserve héréditaire ; 
  • le donateur est un membre de votre famille (parent, grand-parent, oncle…), votre conjoint ou une personne étrangère au cercle familial ;
  • vous devez déclarer la donation et vous acquitter des droits de donation. 

Vous pouvez également bénéficier d’un don manuel d’argent. Si la somme vous a été offerte par un membre de votre famille, l’État vous accorde un abattement sur les droits de donation. Lorsque le donateur est votre père ou votre mère, l’abattement est de 100 000 euros. Ainsi, vous pouvez recevoir 200 000 euros de vos parents sans avoir à payer de droits de succession (100 000 euros par chacun de vos parents).

Les avantages fiscaux

La plupart des crédits aidés (PTZ, PAS, PSLA…) sont réservés à l’achat de sa résidence principale. Mais vous pouvez aussi profiter d’une aide pour la construction d’une maison destinée à la location. 

Depuis le 1er janvier 2020, la loi Pinel ne s’applique plus à l’habitat individuel. Si aucun dispositif d’aide à la construction de maison ne l’a remplacée, il est possible de financer son investissement locatif grâce à ces autres avantages fiscaux.

Quand vous louez une maison meublée pour de la location saisonnière ou longue durée, vous pouvez déclarer les loyers perçus en loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut permet d’obtenir un abattement sur les loyers collectés. Il correspond :

  • à 50 % des gains en régime micro-BIC ; 
  • aux dépenses acquittées au régime réel (frais de gestion, assurance, taxes…). 

Pour être loueur en meublé non professionnel, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou alors ils doivent rester inférieurs à vos autres revenus d’activités (traitements, salaires, bénéfices industriels et commerciaux…).

Si vous préférez faire de la location nue, vous pouvez louer votre maison dans le cadre de Loc’Avantages. Vous obtiendrez une réduction d’impôt si vous fixez un loyer plus bas que celui du marché. Le montant de l’avantage fiscal est proportionnel à celui de l’effort consenti. Il est majoré si vous recourez à l’intermédiation locative.

Niveau de Loyer Location Classique Intermédiation Locative
Loyer inférieur de 15 % au prix du marché (Loc 1) 15 % de réduction d’impôt 20 % de réduction d’impôt
Loyer inférieur de 30 % au prix du marché (Loc 2) 35 % de réduction d’impôt 40 % de réduction d’impôt
Loyer inférieur de 45 % au prix du marché (Loc 3) Non concerné 65 % de réduction d’impôt

Par exemple, si vous payez 5 000 euros d’impôt sur le revenu chaque année et que vous mettez votre maison en location 65 % moins cher que le prix du marché, vous économisez 3 250 euros sur votre imposition.

L’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans

Vous êtes exonérés de la taxe foncière pendant une durée de deux ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Cela concerne la part départementale, la part communale et la part intercommunale, sauf si la municipalité a pris un arrêté contraire. 

Mais ce geste de l’administration fiscale n’est pas automatique. Il faut déposer une déclaration dans les 60 jours qui suivent la fin du chantier auprès de votre centre des impôts.

La TVA à taux réduit

L’achat d’une maison neuve à un constructeur ou à un promoteur est soumis à la TVA. Son taux est habituellement de 20 %. Dans certaines conditions, il peut être réduit à 5,5 %. Pour un bien immobilier neuf vendu 190 000 euros hors taxes, la TVA à taux réduit s’élève alors à 10 450 euros contre 38 000 euros à taux plein. 

Pour être éligible à cette aide à la construction, votre maison doit être située dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Les biens situés à moins de 300 mètres de la limite de ces secteurs sont aussi concernés. 

Dernières exigences, votre maison doit respecter un prix plafond au mètre carré et vos ressources doivent être conformes au barème en vigueur. Enfin, vous devez vous engager à faire de ce logement votre résidence principale pendant les dix années à venir.